新房地产广告法29禁，新广告法关于房产

很多朋友对新房地产广告法29禁，新广告法关于房产不是很了解，每日小编刚好整理了这方面的知识，今天就来带大家一探究竟。

李伟斌律师事务所

自智能手机普及以来，广告从传统媒体向手机等网络载体传播的进程不断加快，推广渠道也日益丰富。围绕移动应用“微信”这个独立的生态，存在微信订阅号、订阅号列表广告、订阅号底部广告、朋友圈、朋友圈定向广告、视频号等多种广告渠道。面对多种多样的广告渠道，房地产开发商在推广房地产项目时也有了更多的选择。但无论广告的形式如何变化，广告的本质都没有改变。房地产开发商在采用新的广告形式时应特别注意遵守相关法律法规，防范广告违规带来的风险。

我国管理广告的基本法是《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）。此外，还有《互联网广告管理暂行办法》（国家工商行政管理总局令第38号）。

除上述专门规范广告行为的法律法规外，发布房地产广告还应注意遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律。中华人民共和国和中华人民共和国反不正当竞争法。而作为房地产销售的重要组成部分，特定的广告内容可能会被视为要约并引发相应的民事责任。因此，还应关注《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律》。若干问题的解释（法释[2020]17号，以下简称《商品房销售司法解释》）。

下面，本文将从相关法律法规入手，结合笔者处理房地产广告文案的经验，总结出发布房地产广告尤其是网络渠道广告时应注意的合规要点。

：一、房地产广告禁止规定《房地产广告发布条例》第五条规定：“有下列情形之一的，不得发布房地产广告： （一）在具有下列条件的土地上开发建设：未依法取得国有土地使用权的； （二）在未经国家征用的集体土地上进行建设的； （三）司法、行政机关裁定查封、限制房地产权利的； （四）预售房地产，但不属于（五）权属有争议的；（六）违反国家有关规定施工的；（七）工程质量不符合标准，验收不合格的（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。”

实践中，房地产销售基本上都是以预售的形式进行的。因此，房地产广告若有意推销预售，必须特别注意取得预售许可证。

：二、发布房地产广告必备文件《房地产广告发布规定》第六条规定：“发布房地产广告应当具备或者提供下列真实、合法、有效的相应证明文件：（ 1）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构营业执照或者其他主体资格证明；（2）房地产主管部门核发的房地产开发企业资质证明；（3）房地产主管部门核发的项目用地使用权证明。自然资源主管部门；（4）工程竣工验收证明；（5）发布房地产项目预售、销售广告的，应当有当地政府建设部门核发的预售、销售许可证明；租赁项目转让广告应当具备相应的产权证明；（六）中介机构代理代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）其他证明广告内容真实性的证明文件。

以上是房地产开发商在发布广告前应具备的证明文件，是发布房地产广告的前提条件，但并不要求在广告内容中全面展示。

：三、房地产广告合规风险文字描述房地产开发商普遍追求华丽的广告文案来吸引眼球，激发消费者的购买欲望，但这往往与“真实、合法、科学、合理”的法律要求发生冲突。和准确”相反。 《房地产广告发布条例》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”根据《广告法》规定，发布虚假广告的，将承担相应的行政责任。此外，如果发布的广告内容成为影响合同订立的重要因素、定价的重要因素等，该广告将不受“房地产广告默认邀请”原则的保护。要约”，此类广告内容将构成要约并成为合同的基础。部分，并承担相应的民事责任。根据《商品房销售司法解释》第三条的规定，商品房销售广告、宣传材料属于报价邀请，但出卖人对商品房发展规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺具体确定后，对商品房销售合同的订立和房价的确定产生重大影响的，构成要约。即使商品房买卖合同中没有包含这些说明和承诺，也应当是合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

广告要实事求是，如实宣传，这也不难理解。撰写房地产广告文案时，除《广告法》第九条禁止使用的文字外，还应注意在实际操作中可能因虚假宣传而引发行政和民事责任的下列事项：

：1、对周围景观和观赏条件的描述应当真实、准确。房地产开发商在写文案时，往往以项目附近的自然风光、风景名胜为卖点，打造所谓的“江景大屋”、“海景豪宅”。一些房地产商会在宣传中使用了类似“足不出户尽享海景”的表述。但实际情况是，由于朝向、结构、层高等原因，业主无法在室内欣赏海景。

：2、应如实公示房屋日照情况。与周围景观的张扬类似的是房子的日照条件。应避免将阴凉的户型宣传为“阳光豪宅”，或以凉爽为卖点而易曝晒的户型。

：3、避免对社区绿化情况、基础设施条件进行过于绝对的宣传。例如，刻意强调社区花园会引入特定的园林树种，但最终没有种植；或者他们推销不存在的体育场馆和儿童游乐设施。

：4、避免对项目周边的商业设施和基础设施进行过度宣传。一些房地产商会会利用项目靠近重要商圈作为卖点。为了吸引顾客，他们会使用诸如“办理入住后，可以在附近购物、休闲”之类的短语。但房地产开发商并不负责商圈的开发建设，商圈的竣工日期并不代表正式营业日期。因此，对于未来这种不可控的事件，应该避免进行过于绝对的宣传。

：四、房地产广告文字说明合规风险房地产多媒体广告包括图片、视频、音乐等内容，此类多媒体内容往往与文字宣传结合使用。与文字不同，多媒体广告内容丰富，能够展示更多、更直观的信息，因此也蕴藏着更多的法律风险。使用多媒体作为广告手段时，应注意以下几点：

：1、编辑的图片、视频、音乐等应是拥有自己权利或合法获得授权的材料。前述权利主要包括著作权、商标权、专利权等知识产权和肖像权。特别是，如果广告中包含可识别的人物肖像，应特别注意该素材是否已获得肖像权授权。在实践中，利用外部设计单位制作多媒体广告的情况很多。这些设计单位可能缺乏版权意识，随意使用未经授权从互联网下载的多媒体材料，从而侵犯第三方的合法权益并产生相应的民事责任。如果多媒体材料直接复制或抄袭相关艺术品，还可能给房地产开发商带来舆论风险，对企业形象造成负面影响。

：2、避免利用其他项目的形象和环境作为宣传。广告设计单位在收集材料的过程中，很可能会检索其他房地产开发商已经制作好的项目材料。任何使用此类材料进行宣传的行为都将构成虚假宣传、侵犯版权、不正当竞争等行为。有些房地产广告在宣传市政规划条件时甚至使用项目所在城市以外的城市甚至国外城市的风景。这些都是在制作和审核阶段需要避免的。

：3、避免宣传材料中规划范围以外的景观。例如，小区内没有网球场，但小区鸟瞰图上有网球场；住宅区以外靠近河流和大海的地方没有海滩，但示意图中包括沙滩等。

：4、仔细编辑实时照片。在销售阶段，房地产经纪人会对样板房、样板房或在建建筑的外观进行广告。有时，因为样板房窗外的景色还没有完成，房产中介会把窗外的景色合成编辑成不存在的景色。如果公示时不提醒这种情况，还可能产生虚假公示的法律风险。

：5、请关注电子地图版权声明。房地产广告的重要元素之一是项目的地理位置，而地图是指示地理位置的直观方式。很多房地产公司会直接使用百度地图、高德地图等电子地图的截图来宣传自己的项目，但这种做法值得商榷，因为可能构成对电子地图版权人的侵权。例如，百度地图在其网站公布的《服务条款》第三条“用户行为要求”中明确规定，用户不得“修改、复制、发表、传播、公开展示、展示、播放、复制、翻译、分发、出版、许可、创建衍生作品、转让、销售、逆向工程、反编译，或试图从百度地图服务或其任何部分提取源代码或获取原始数据”。因此，在使用电子地图截图进行宣传时，应注意可能存在的侵权风险。

：五、互联网广告的特殊要求：1、广告应清晰可辨

互联网广告具有形式多样的特点。近年来，出现了“搜索结果优先展示”、“软文”、“评论区广告”、“信息流广告”、“朋友圈广告”等互联网广告形式，常常被用户误认为是搜索广告。结果、其他网友的评论等，使其难以识别。 《互联网广告管理暂行办法》第七条第一款明确规定：“互联网广告应当具有可识别性，并明显标明‘广告’，以便消费者辨认其为广告。”

如今，房地产商会与多家自媒体合作，要求自媒体写“软文”，即以科普、新闻、漫画等非主流形式吸引读者阅读的文章。常见的广告，但实际上是委婉地推销产品的文章。与“硬而宽”相比，“软文”一开始很难被读者注意到，往往要到文章结束时才正式公开。对于这类“软文”，最好遵循《互联网广告管理暂行办法》，以显着的方式提醒消费者它是广告。

：2、弹窗广告可关闭

网页和移动应用程序上的弹出广告和开屏广告应有一个显着的关闭按钮。根据《互联网广告管理暂行办法》第八条第一款规定，利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用互联网。以弹窗或者其他形式在互联网页面发布的广告，应当明确标明关闭标志，确保一键关闭。

：六、建议房地产开发商在制作广告时，应安排法务部、工程部等了解法律规定和项目实际情况的人员进行内部审核后再发布，避免广告内容不真实、不准确。我们还建议房地产开发商定期组织宣传部门进行内部培训，做到宣传合法合规。

关于作者

陈学斌本所合伙人

陈先生在银行业务、企业上市融资、跨境企业并购、土地房地产/城市更新项目、民商事争议解决等方面拥有丰富的经验。

孙旺和我们的律师

孙律师的主要执业领域包括境内外上市、并购重组以及相关领域的争议解决。

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